Купить квартиру на "вторичке": что важно знать украинцам

Обозреватель 1
Купить квартиру на

Принципиальное условие подготовки договора купли-продажи недвижимости — согласие продавца предъявить покупателю оригиналы необходимых документов.

Если участники сделки готовят договор, не обращаясь в агентство недвижимости, документы продавца вынужден проверять покупатель. О том, как покупателям самостоятельно проверить документы продавца, чтобы нотариус зарегистрировал сделку купли-продажи квартиры, пишет Domik.ua.

Покупка квартиры

При продаже квартиры через агентство недвижимости продавец обязан выплатить гонорар его специалистам. В Украине в начале 2018 года размер гонорара риэлторов зафиксирован в диапазоне 2-6% от суммы договора купли-продажи. Продавцы стремятся сократить размер обязательных выплат при совершении договора и предлагают покупателям заключить сделку, не обращаясь к риэлторам.

По правилам Гражданского кодекса Украины (ГКУ), сделки отчуждения недвижимости подлежат обязательной нотариальной регистрации.

Документы продавца для регистрации сделки купли-продажи

Пакет документов продавца удостоверяет его личность и правовую возможность совершить сделку. Набор документов для заключения сделки купли-продажи недвижимости установило Министерство финансов Украины в приказе №296/5 от 22.02.2012 "Об утверждении Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины".

Для регистрации договора продавец недвижимости предъявляет нотариусу такие документы:

1. Паспорт:

- для совершеннолетних граждан владельцев продаваемой квартиры —возрастом старше 18 лет и для несовершеннолетних возрастом старше 14-ти лет;

- для несовершеннолетнего гражданина — малолетнего ребенка возрастом до 14-ти лет — свидетельство о рождении.

2. Идентификационный налоговый код для владельца или совладельцев квартиры всех возрастных категорий.

3. Разрешение на отчуждение из государственного органа опеки (если владелец или совладелец недвижимости — малолетний, несовершеннолетний или нетрудоспособный гражданин).

4. Документ о праве собственности на квартиру — бумажную копию электронного извлечения из Государственного реестра вещных прав на недвижимость о записи на право владения недвижимостью.

5. Технический паспорт объекта недвижимости.

6. Оригиналы свидетельства о браке, о расторжении брака, о смерти супруги/супруга.

7. Нотариально заверенное разрешение одного из супругов на отчуждение объекта, если жилье было куплено супругами во время брака.

8. Извлечения из Государственного реестра запретов на отчуждение имущества и Государственного реестра ипотек. По заявлению покупателя их запрашивает нотариус. Эти документы подтверждают отсутствие отягощений квартиры. При регистрации договора купли-продажи они позволяют нотариусу зарегистрировать сделку.

9. Отчет о оценке рыночной стоимости квартиры.

10. Справка о составе семьи владельца отчуждаемой квартиры. Эту справку по запросу владельца выдает нотариус. Справка представляет собой бумажную копию электронной выписки из Единого государственного демографического реестра Украины.

Что покупатель должен проверить в документах продавца

1. Паспорт. В документе должны быть вклеены фотографии его обладателя в возрасте 25-ти и 45-лет и сделаны соответствующие записи паспортистов.

По правилам статьи 28 Гражданского кодекса Украины, граждане при достижении 16-ти лет могут по своей инициативе изменить имя или фамилию. Смена фамилии разрешена при заключении брака. Эти изменения должны отражать записи в паспорте. Имя и фамилия продавца должны совпадать в паспорте и документе, подтверждающем право собственности на квартиру.

2. Свидетельство о праве собственности. В 2013 году в Украине введен в действие Государственный реестр прав и отягощений недвижимости. В 2016 году принята электронная система регистрации прав собственности на недвижимость.

Эта процедура происходит так:

- нотариус регистрирует договор и вносит запись о правах собственника в Государственный реестр прав и отягощений недвижимости (далее — Госреестр прав);

- Министерство юстиции подтверждает запись о возникновении или переходе прав в соответствии с данным договором в Госреестре прав;

- нотариус заверяет и выдает владельцу извлечение из Госреестра прав в электронной форме и его копию в бумажной форме. Электронная и бумажная формы извлечения имеют равную юридическую силу.

До 2013 года при регистрации договоров отчуждения недвижимости нотариусы выдавали владельцу свидетельство о праве собственности исключительно в бумажной форме на нотариальных бланках.

Если владелец квартиры получил право собственности до 2013 года, то он подтверждает его письменным свидетельством. В документе установленного образца с водяными знаками, подписью и печатью нотариуса указан регистрационный номер и название договора отчуждения недвижимости, на основе которого владелец получил право собственности на квартиру.

В 2016 году в Украине ввели электронную регистрацию прав собственности на недвижимость. Если владелец квартиры получил право собственности в этот период, он предъявляет покупателю бумажную форму извлечения из Государственного реестра вещных прав на недвижимость. На основе заявления продавца нотариус запрашивает выписку в Государственном реестре вещных прав, заверяет бумажную форму и выдает заявителю.

3. Документы-основания для выдачи права собственности. По правилам ГКУ граждане получают право собственности на недвижимость на основании таких договоров:

- купли-продажи;

- мены;

- дарения;

- наследственного договора;

- пожертвования;

- ренты;

- пожизненного содержания;

- приватизации жилья государственной или коммунальной собственности;

- решение суда о получении права собственности на недвижимость.

При подготовке договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке продавец предъявляет покупателю оригинал нотариально заверенного документа из этого перечня.

4. Проверка отягощений имущества. По заявлению продавца квартиры нотариус запрашивает информацию в таких госреестрах:

- вещных прав и отягощений недвижимости;

- запретов на отчуждение имущества;

- ипотек.

При подготовке сделки нотариус показывает покупателю извлечения из этих госреестров о том, что отягощений нет и договор купли-продажи можно зарегистрировать.

5. Проверка ограничений на сделку с несовершеннолетними владельцами. Сделки отчуждения недвижимости, которой владеют несовершеннолетние граждане, одобряют органы государственной опеки и попечительства.

Для заключения договора купли-продажи квартиры, принадлежащей малолетнему или несовершеннолетнему гражданину, по правилам статьи 31 ГКУ, требуются такие документы:

- нотариально заверенное согласие на сделку родителей, опекунов или усыновителей;

- выданное госорганом опеки разрешение родителям, опекунам или усыновителям совершить сделку.

В ходе подготовки сделки продавцы квартиры предъявляют их покупателю.

6. Проверка согласия совладельцев квартиры. Для этого продавец предъявляет покупателю нотариально заверенное письменное согласие на сделку супруга-совладельца. Правило распространяется на ситуацию, когда жилье было куплено супругами в браке. Это положение позволяет покупателю убедиться, что разведенный супруг владельца квартиры не может претендовать на жилье. Для этого продавец показывает покупателю оформленное по закону свидетельство о разводе.

7. Проверка технического паспорта квартиры. Этот документ составляют бюро технической инвентаризации (БТИ) и профильные частные лицензированные предприятия. Техпаспорт содержит описание и параметры объекта. Если владельцы квартиры не проводили в ней реконструкцию, техпаспорт сохраняет законную силу с момента выдачи. Если владельцы провели реконструкцию, то покупателю надо уточнить ее сроки. Период более пяти лет с момента окончания реконструкции означает, что для продажи квартиры нужен новый техпаспорт.

8. Проверка вывода независимой оценки недвижимости. Законодатели требуют при отчуждении жилья проводить независимую оценку недвижимости. Продавцы квартиры самостоятельно заказывают независимую оценку у лицензированных оценщиков. Данные из вывода оценщиков стороны отражают в тексте договора купли-продажи.

9. Проверка платежных обязательств. Продавец при подготовке договора купли-продажи квартиры обязан оплатить жилищно-коммунальные услуги. Справка об оплате должна быть датирована месяцем, который предшествует тому, в котором стороны намерены заключить сделку.

10. Проверка места регистрации жильцов отчуждаемой квартиры. Сроки смены места регистрации стороны устанавливают по договоренности.

Покупатель проверяет у продавца такие документы:

- справку о составе семьи владельца отчуждаемого жилья;

- свидетельства о регистрации нового места проживания жильцов отчуждаемой квартиры.

По правилам приказа №3851 от 04.12.2017 Министерства финансов Украины, справку о составе семьи и постоянно проживающих в квартире не членов семьи, владелец квартиры составляет сам. При проверке справки о составе семьи продавца покупатель вправе обратиться в местный центр предоставления административных услуг (ЦПАУ), чтобы сверить полученные данные.

Ранее OBOZREVATEL рассказывал, как будут меняться цены на недвижимость в Украине и когда лучше ее покупать.