Самостоятельно-ответственно: какие механизмы защиты прав могут использовать инвесторы в недвижимость.

Громкие скандалы на рынке недвижимости и банкротства нескольких крупных игроков заставили инвесторов задуматься о необходимости более серьезной проверки застройщика и объектов строительства. Какие механизмы защиты прав инвесторов в недвижимость существуют в рамках действующего законодательства, о которых обязательно нужно знать каждому рассказал Mind управляющий партнер, адвокат GORO legal Дмитрий Овсий .

В Украине, по данным Министерства развития общин и территорий, по состоянию на 2020 год насчитывалось порядка 200 000 семей, пострадавших от всевозможных строительных пирамид и банкротств застройщиков. А проблемных объектов жилой недвижимости (домов) – 150–200.

К сожалению, сегодня эта проблема остается крайне актуальной, поскольку желающих инвестировать свои средства в новую недвижимость меньше не становится. Чем порой и пользуются недобросовестные дельцы и всевозможные аферисты.

Печально, но государство, по непонятным до конца причинам, не спешит защищать в полной мере права инвесторов в недвижимость. Лишь только недавно в парламент был внесен законопроект «Об обеспечении прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем» №5091. Однако на сегодня этот проект решения завис на стадии «ознакомления» депутатского корпуса и не вносится в повестку дня Рады.

Также застопорились и другие законодательные инициативы в этой сфере, среди которых и нашумевший законопроект №3542 о защите прав инвесторов во время строительства.

А значит, пока можно рассчитывать только на уже действующую нормативно-правовую базу.

Ниже про основные механизмы прав инвесторов в недвижимость

Привлекайте экспертов

Стоит отметить, что инвесторам перед сделкой обязательно необходимо воспользоваться помощью специалистов – брокеров/юристов/адвокатов, специализирующихся на вопросах инвестирования в недвижимость. Речь идет как о консультациях, так и, возможно, о всестороннем сопровождении кейсов (например, в судах и т. д.).

Используйте базовые инструменты для защиты прав

В обязательном порядке изучите:

  • договор (схему продаж);
  • разрешительную документацию;
  • субъектов, с которыми входите в инвестицию.

Если вы нашли риски, требуйте их минимизации за счет гарантий от участников процесса: поручительства, другие способы обеспечения либо гарантии. Это не поможет на 100 %, но в дальнейшем упростит доказывание существенных нарушений условий сделки либо поможет двигаться по пути возврата инвестиций згідно з УК.

Если вы выявили существенные нарушения в разрешительной документации, задумайтесь – возможно лучший способ приумножить – это не потерять?

Если можно вносить правки в договоры, обязательно изучайте и предлагайте изменения в части гарантий инвестиций: ответственность, право на односторонний отказ, обеспечение и гарантии.

Инвесторы, как граждане Украины, имеют все основания защищать свои законные интересы, если нарушаются их права или кто-либо нарушает законодательство в сфере недвижимости.

Используйте особые возможности для защиты инвестиций в недвижимость

На сегодня вопрос инвестирования в недвижимость регулируется в том числе Законом Украины «Об инвестиционной деятельности». Данный закон предусматривает особенность инвестирования в объекты жилой недвижимости.

Согласно этому закону (ст.4) инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через:

  • фонды финансирования строительства (ФСС);
  • фонды операций с недвижимостью (ФОН);
  • институты совместного инвестирования (ИСИ);
  • а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.

Другие способы также допустимы. Но каждый из вышеуказанных имеет свои уникальные механизмы защиты.

ФСС+ФОН

Инвестирование через фонды финансирования строительства и/или фонды операций с недвижимостью происходит с участием финансовой компании – управителя фондами. Государство в лице регуляторов осуществляет надзор за данными компаниями, что создает дополнительный контроль.

Но главное – такие компании имеют в залоге (ипотеке) права на объект незавершенного строительства. В случае если застройщик не справился, объект может быть изъят и передан тому, кто сможет его достроить.

При других схемах продаж в случае дефолта застройщика возникают споры вокруг объекта незавершенного строительства. Кредиторы готовы его растерзать на части. Инвесторы же имеют, как правило, требования неденежные (передать квартиру) и в делах о банкротстве вообще не имеют в таком случае голосов (голосуют только денежные кредиторы).

Это большой плюс.

ИСИ

В случае вложений через институты совместного инвестирования (ИСИ) у инвесторов есть два важных преимущества. Деятельность ИСИ находится под контролем регулятора от государства и саморегулирующей организации – Украинской ассоциации инвестиционного бизнеса.

Кроме того, данный способ инвестирования позволяет оптимизировать налоги физических лиц при спекулятивных инвестициях. В отличии от других способов доходом будет разница между ценой покупки актива и ценой его перепродажи (если такая перепродажа будет осуществлена через инвестиционный фонд).

Облигации

При выпуске облигаций эмитент должен соответствовать строгим требованиям в том числе по активам, которые проверяются комиссией по ценным бумагам.

Также при выпуске облигаций фиксируются проектные решения. Застройщик уже не может изменить без согласия держателей ЦБ проектные решения. И у вас не будет ситуации «Простите, но мы решили изменить количество квартир, теперь ваша кухня на 7 метров меньше».

Сроки погашения облигаций и передачи недвижимости четко регламентированы в проспекте при выпуске облигаций. Это и хорошо и плохо. Застройщик должен успеть к указанным срокам, и перенести срок погашения без согласия держателей бумаг нельзя, что, безусловно, хорошо. Но, если он не успевает и хоть один инвестор не согласует продление, может быть технический дефолт, который вредит всем инвесторам.

Кроме того, согласно Закону Украины «Про ценные бумаги и фондовый рынок», в случае принятия органами местного самоуправления или органами исполнительной власти, по их инициативе решения, которое влечет изменение пользователя земельного участка, предназначенного для сооружения объекта жилищного строительства, финансируемого с привлечением средств физических и/или юридических лиц путем эмиссии целевых облигаций предприятий, в соответствующем местном бюджете предусматриваются расходы для возмещения убытков владельцам таких облигаций.

На что обращать внимание?

В любом случае перед сделкой советую внимательно читать все документы, изучать бэкграунд о застройщике/подрядчике (форумы, прежние проекты, документацию объекта и прочее) а также обращать особое внимание на такие ключевые условия договора, как:

  • максимально детализированная информация про объект строительства и характеристики квартиры;
  • цена, порядок ее определения, срок оплаты и ответственность сторон в том числе застройщика/подрядчика;
  • срок завершения строительства, порядок его изменения и ответственность за нарушение;
  • условия досрочного расторжения договора для обеих сторон.

Естественно, даже самая тщательная проверка не может гарантировать на 100% своевременного завершения строительства. Но, как говорится, владеющий информацией – владеет миром. А значит, и каждый инвестор обязан максимально владеть всеми данными, которые касаются его будущего жилья.

А также быть на 100% юридически подкованным и защищенным профессионалами – адвокатами. Чтобы не пополнить ряды тех 200 000, которые могут потерять свои квартиры, купленные у нечестных коммерсантов.

И – как было написано в этикете банкира 1775 года – защищайте свои инвестиции.

Mind.ua

«Mind.ua» - читайте актуальные экономические новости на сайте Mind.ua. Главные финансовые новости за сегодня. Последние новости бизнеса. Свежие новости валютного рынка. Новости стартапов и бизнес-идеи

https://mind.ua/ru

Новости по теме
«Гражданские лица»: кто плыл в гидрокостюмах за лодкой главы Крыма в затопленной Керчи?.

«Гражданские лица»: кто плыл в гидрокостюмах за лодкой главы Крыма в затопленной Керчи?.

Глава Крыма* Сергей Аксенов приехал ознакомиться с ситуацией в затопленном районе города Керчь. Внимание многих людей привлекла интересная деталь: его лодку вплавь сопровождали трое мужчин. Кто эти люди в гидрокостюмах? Ответы поступили разные – о...

Выборы президента в Иране: почему избиратели не хотят идти голосовать?.

Выборы президента в Иране: почему избиратели не хотят идти голосовать?.

Семеро кандидатов борются за то, чтобы стать девятым президентом Исламской Республики. Аналитики говорят, что дисквалификация большинства кандидатов-реформистов и центристов превратила выборы в конкурс без конкурентов, но с явным лидером - главой ...

МИД Украины о следующих шагах урегулирования по Донбассу.

МИД Украины о следующих шагах урегулирования по Донбассу.

Министр иностранных дел Украины Дмитрий Кулеба заявил, что позиция Джо Байдена во время саммита в Женеве доказывает – Вашингтон на стороне Киева и пришло время заставить Россию уйти из Украины. Подробности – в материале телеканала #ДОМ ___________...

Украина против Северной Македонии: что происходило на матче.

Украина против Северной Македонии: что происходило на матче.

#новости​ #новостионлайн​ #новостиукраины #новини​ #свежиеновости​ #новостимира UA - Україна здобула перемогу проти Північної Македонії. Що відбувалося на матчі в Бухаресті? До сих пор не подписаны на УНИАН в Telegram? RU - Украина одержала победу...

Женевский саммит. Что думают в Украине - Итоги 17.06.21

Женевский саммит. Что думают в Украине - Итоги 17.06.21

00:00 Смотрите в этом выпуске: 00:20 Агрессия РФ на Донбассе – это не повод отказывать Украине в продвижении в НАТО. 01:43 ЕС призывает Беларусь отказаться от практики "секретных казней" в тюрьмах и от высшей меры наказания как таковой. 02:58 Хаке...

Саммит НАТО и крымский вопрос - Крым.Важное

Саммит НАТО и крымский вопрос - Крым.Важное

Итоги саммита НАТО и крымский вопрос. Украина станет участницей НАТО, и План действий по членству (ПДЧ) будет неотъемлемой частью процесса, – об этом говорится в совместном заявлении стран-членов НАТО по итогам саммита в Брюсселе 14 июня. Сам ПДЧ ...

2