Рейтинг прибыльности новостроек: где покупать квартиру для заработка.

Mind публикует заключительный рейтинг в рамках исследования надежности новостроек – соотношение риска к доходности жилых объектов Киева. В этом проекте мы свели данные по инвестпривлекательности столичных объектов и надежных застройщиков.

Таким образом потенциальный покупатель квартиры получит исчерпывающую картину: в каких столичных ЖК объекты недооценены или, наоборот, переоценены. И насколько рискованно в этих проектах покупать квартиры – не только для собственного проживания, но и для вложения средств с «перспективой роста». В это исследование вошли недострои города Киева, которые возводятся девелоперами, вошедшими в рейтинг наиболее надежных застройщиков столицы.

Какова рыночная ситуация?

Столичное жилье уверенно зарекомендовало себя как один из инструментов для сохранения и приумножения средств. Купленные ранее квартиры или перепродаются, или сдаются в аренду.

Количество инвестиционных сделок до финансового кризиса 2008 года доходило до 70%. Сейчас этот показатель намного ниже и составляет в среднем по рынку около 30% в зависимости от проекта, его уровня готовности и бизнес-стратегии застройщика.

Одни девелоперы при формировании стратегии продаж ориентируются как раз на инвестиционных покупателей. Поэтому в таких проектах квартиры на начальном этапе строительства дешевле на 15-40% по сравнению с уже готовыми домами. Иногда эти дома находятся на территории одного жилого комплекса.

Такая практика достаточно распространена на рынке. Она позволяет застройщику привлечь необходимый ресурс на строительство и обзавестись покупателями, что важно при наличии возможного конфликта с властями.

Другие девелоперы делают акцент на конечного потребителя. Поэтому при ценообразовании ставят во главу угла не готовность здания, а виды из окон (чем выше и красивее панорама, тем дороже), количество комнат (чем больше комнат, тем ниже стоимость квадратного метра и пр.) и т.д. В этом случае разница между квартирой в строящемся доме и готовом составляет до 10%.

Бизнес-стратегия застройщика может колебаться в зависимости от проекта. Как правило, в успешных проектах купить квартиру по цене ниже рыночной можно в день открытия продаж.

При этом можно выбрать квартиру, которая является инвестиционно привлекательной, но застройщик – не надежен. Печальный пример – недострои группы «УКО» Анатолия Войцеховского. В свое время он продавал квартиры ниже рынка примерно на 30%. Часть проектов достроили, часть нет, но все 40 объектов оказались не введенными в эксплуатацию. Это значит, что жители таких домов не могут подключиться к коммуникациями или, если даже получилось, платят по повышенным тарифам.

Даже через пять лет после того, как афера вскрылась, власти не могут между собой договориться, что делать с этими проектами. А пока жители некоторых новостроек Войцеховского отапливают свои жилище дровами.

Миссия этого рейтинга – облегчить покупателю выбор квартиры и понимание всех рисков, связанных с застройщиком.

Как пользоваться рейтингом?

В приведенных ниже графиках мы наложили рейтинг надежности застройщиков на среднюю доходность от перепродажи и среднюю доходность от сдачи квартир в аренду.

Чем ближе к правому верхнему углу, тем лучше соотношение надежности и доходности проекта.

Соотношение рисковости объектов и доходности от перепродажи после сдачи в эксплуатацию

Made with Flourish

Соотношение рисковости объектов и доходности инвестиций при сдаче в аренду

Made with Flourish

Как мы считали?

Инвестпривлекательность объектов Mind рассчитывал совместно с компанией M4U . Были изучены все факторы, которые влияют на ценообразование квадратного метра еще не сданного объекта: месторасположение проекта, наличие инфраструктуры, классность дома, этажность, уровень готовности дома/жилого комплекса и другие. Также учтены и внешние факторы, например выборы или карантин.

На основе прогноза цен мы проанализировали, какие объекты вырастут в цене после сдачи, а какие нет. Дополнительно просчитали доходность от сдачи этого жилья в аренду.

Подробнее о методологии рейтинга инвестпривлекательности объектов можно прочесть тут.

При составлении рейтинга надежности учитывались несколько факторов: финансовая отчетность компании, количество судебных тяжб, прозрачность компании, роль владельцев бизнеса, разрешительная документация, задержка ввода жилья в эксплуатацию.

В рейтинг изначально отбирались самые активные компании, которые имеют в портфеле готовые проекты за последние пять лет. Или возводят сразу несколько крупных жилых комплексов. Таких получилось 24.

Подробнее о методологии рейтинга надежных застройщиков Киева можно прочесть тут.

Напомним, что при подготовке рейтинга Mind провел комплексное исследование рынка – привлекал партнеров и экспертов, в частности: M4U , Monitor.estate, Адвокатское бюро «Гончарук и партнеры» , опубликовал два отдельных аналитических материала – о разрешении на землю и рентабельности инвестиций, а также серию интервью с лидерами рынка:

Итоговая таблица с анализом доходности инвестиций и оценки рисков застройщика

проект

девелопер

кварталов до ввода

класс

рейтинг надежности Mind

ROI (от продажи после ввода)

период окупаемости при сдаче в аренду (мес.)

DOCK32

Ковальска нерухомість

5

комфорт

3

58%

144

МФК Курнатовского

Киевгорстрой

13

комфорт

3,5

94%

170

Кирилловский Гай

Киевгорстрой

13

комфорт

3,5

72%

169

Twin House

Киевгорстрой

5

комфорт

3,5

46%

174

FREEDOM

Киевгорстрой

4

комфорт

3,5

41%

187

UNO City House

ІБК Обрій

4

комфорт

3,5

37%

146

Радужный

Киевгорстрой

5

комфорт

3,5

60%

197

Злагода

Киевгорстрой

9

комфорт

3,5

70%

218

Голосеевский

Интергал-Буд

5

комфорт

2,5

75%

122

CITY HUB

Интергал-Буд

7

бизнес

2,5

68%

146

Лукьяновский каскад

Интергал-Буд

9

комфорт

2,5

58%

132

ул. Семьи Сосниных, 4а

Житлоінвест – УКБ

5

эконом

2,5

52%

151

Амурский (Lemonade)

GEOS

3

комфорт

3

54%

165

Orange City

GEOS

1-7

комфорт

3

25%

144

Forest

Спецжитлофонд

9

эконом

2,5

62%

172

Mirax

Киевгорстрой

5

бизнес

3,5

42%

202

Медовый

Киевгорстрой

2

комфорт

3,5

19%

137

Шевченковский

Киевгорстрой

1-4

бизнес

3,5

24%

167

Гвардейский

Киевгорстрой

5

бизнес

3,5

20%

149

Файна Таун

КАН – девелопмент

7-11

комфорт

3,5

46%

201

Сырецкие сады

Интергал-Буд

1-8

комфорт

2,5

65%

191

BOSTON Creative House

Saga Development

12

комфорт

2

73%

131

Franklin Concept House

Perfect Group, Saga Development

9

бизнес

2

64%

113

Вудстория

Perfect Group

2-5

эконом

2

61%

162

SALUT!

Bud-development

9

бизнес

2

82%

122

Старт

Bud-development

4

комфорт

2

53%

143

OASIS

Bud-development

13

комфорт

2

64%

151

LaLaLand

Фундамент

2

эконом

2

33%

117

Forward

PIEЛ

7

комфорт

2

45%

149

LIKO-GRAD Perfect Town

Лико-Холдинг, Perfect Group

1-3

комфорт

2

43%

171

Абрикосовый

Киевгорстрой

4

комфорт

3,5

26%

197

Варшавский Плюс

Stolitsa Group

5

комфорт

3,5

30%

196

Славутич 2.0

Bud-development

1-5

комфорт

2

42%

165

Місто Квітів. Парковий квартал

МЖК «Оболонь», ІБК Обрій

4

комфорт

3,5

18%

186

Отрада

Киевгорстрой

5

комфорт

3,5

36%

227

Чаривне Мисто

Киевгорстрой

4-13

комфорт

3,5

40%

235

Urban Park

Киевгорстрой

7

комфорт

3,5

29%

209

Академ Парк

Киевгорстрой

7

комфорт

3,5

33%

237

Подол Градъ

Киевгорстрой

7

бизнес

3,5

15%

131

Медовый-2

Киевгорстрой

5

комфорт

3,5

13%

168

Respublika

КАН – девелопмент

5-11

комфорт

3,5

28%

194

SKY AVENUE

Интергал-Буд

3-4

комфорт

2,5

19%

159

Теремки

Интергал-Буд

1-3

комфорт

2,5

18%

186

Паркове місто

UDP

2-10

бизнес

3,5

38%

226

Заречный

Bud-development

7

комфорт

2

55%

195

Symbol

Bud-development

13

комфорт

2

48%

166

OKLAND

PIEЛ

6

комфорт

2

40%

164

UNIT.Home

UDP, КАН Девелопмент

6-10

бизнес

3,5

30%

233

Happy House

Saga Development

5

комфорт

2

30%

173

Stanford

Perfect Group

8-9

бизнес

2

24%

163

Кришталеві джерела

KSM group

0-7

комфорт

2,5

30%

202

Family & Friends

GEOS

0-5

комфорт

3

16%

200

Aria

GEOS

5

бизнес

3

19%

177

Новопечерские Липки

City One Development

5

бизнес

2

16%

163

Creator City

Креатор-Буд

5-11

бизнес

2

39%

198

Krauss Gallery

Креатор-Буд

9

элит

2

41%

214

Итальянский квартал

Киевгорстрой

3-5

комфорт

3,5

22%

233

LAKE HOUSE

Киевгорстрой

7

бизнес

3,5

25%

238

Нивки-Парк

Интергал-Буд

2-11

комфорт

2,5

26%

192

Podil Plaza & Residence

Status Group

0-4

бизнес

1,5

12%

148

Washington Concept House

Saga Development

9

бизнес

2

29%

182

Метрополис

DIM

1-4

комфорт

2,5

9%

186

Святобор

City One Development

1-5

комфорт

2

29%

194

Welcome Home на Стеценко

Фундамент

0-3

эконом

2

-1%

155

Жилой район Rybalsky

Perfect Group, Saga Development

0-5

комфорт

2

17%

201

POLARIS Home&Plaza

Perfect Group, Citex Development

7-9

комфорт

2

23%

170

Fjord

ENSO

5

бизнес

2

9%

161

Новый Автограф

DIM

5

комфорт

2,5

20%

221

Урловский-1

Киевгорстрой

5

комфорт

3,5

12%

227

Manhattan city

Киевгорстрой

3

бизнес

3,5

-4%

257

Парковые Озера

Интергал-Буд

9

комфорт

2,5

26%

235

МФК Intergal City

Интергал-Буд

5-11

бизнес

2,5

24%

574

Poetica

ENSO

1-9

бизнес

2

21%

215

А136 Highlight Tower

DIM

6

бизнес

2,5

14%

203

LUCKY LAND

DIM

7-10

комфорт

2,5

14%

217

Nordica Residence

PIEЛ

10

бизнес

2

12%

185

Crystal Park Tower

Ковальска нерухомість

5

бизнес

3

1%

327

Бережанский

Галжитлобуд

0-2

комфорт

2

-3%

172

Philadelphia Concept House

Perfect Group, Saga Development

5

бизнес

2

13%

215

Terracotta

Perfect Group

1-3

комфорт

2

6%

187

Клубный дом LA MANCHE

Perfect Group

11

элит

2

21%

224

Diadans

ENSO

7

бизнес

2

16%

226

Great

Киевгорстрой, РІЕЛ, IB Alliance

3-8

комфорт

2,75

11%

237

Львовская площадь

PIEЛ

2-3

бизнес

2

-12%

192

Причал 8

Интергал-Буд

7

комфорт

2,5

2%

263

Академ-Квартал

Интергал-Буд

0-5

комфорт

2,5

-9%

263

Olympic Park

Status Group

1-5

комфорт

1,5

18%

229

Клубный дом M29

KyivBudDevelopment

5

бизнес

1,5

8%

175

Сырецкий Парк 2

KyivBudDevelopment

9

комфорт

1,5

21%

249

Лесная сказка 2

Comfort Life

2-3

комфорт

2

0%

204

Берег Днепра

PIEЛ

8

комфорт

2

2%

312

O2 Residence

Saga Development

4-8

комфорт

2

-11%

261

Rusaniv Residence

Perfect Group, Citex Development

9

бизнес

2

12%

285

Клубный дом-2

Comfort Life

4

бизнес

2

-3%

241

АРСЕНАЛ House

Bud-development

13

бизнес

2

23%

305

PUSHA HOUSE

KyivBudDevelopment

5

бизнес

1,5

-3%

312

Mind.ua

«Mind.ua» - читайте актуальные экономические новости на сайте Mind.ua. Главные финансовые новости за сегодня. Последние новости бизнеса. Свежие новости валютного рынка. Новости стартапов и бизнес-идеи

https://mind.ua/ru

Новости по теме
Кравчук: В ОРДЛО не открывают КПВВ, чтобы настроить людей против Украины.

Кравчук: В ОРДЛО не открывают КПВВ, чтобы настроить людей против Украины.

Украина, как и обещала, предоставила автобусы для перевозки людей через линию соприкосновения на Донбассе. С 07:40 утра они стояли у "Счастья" и "Золотлого" - и были готовы отправиться в рейс. Но незаконные вооруженные формирования, вновь отказали...

Как уберечься от поддельной вакцины - Право на право.

Как уберечься от поддельной вакцины - Право на право.

Три смертельных пожара случились в Украине менее чем за месяц на объектах социальной инфраструктуры. Кто виноват в таких трагедиях, и что нужно делать, чтобы их предотвратить? Мошенники всё чаще пытаются заработать на человеческой беде. Они поддел...

Кириленко рассказал о восстановленных мостах в Донецкой области.

Кириленко рассказал о восстановленных мостах в Донецкой области.

За семь лет боевых действий на Донбассе обстрелами, подрывами и перемещением российской военной техники частично или полностью разрушены 6 мостов в Донецкой области. _______________________________ Подпишись на канал "Дом": Сайт канала: Facebook: ...

150 мостов по всей Украине планирует отремонтировать и построить  «Укравтодор».

150 мостов по всей Украине планирует отремонтировать и построить «Укравтодор».

Мост в Запорожье планируют открыть до конца года; переправу в Кременчуге начнут строить уже в марте, а Подольско-Воскресенский мост в Киеве — готовы закончить за полтора года. Такие заявления звучали на форуме "Украина 30. Инфраструктура". _______...

Старт вакцинации в Украине: как себя чувствуют первые привитые.

Старт вакцинации в Украине: как себя чувствуют первые привитые.

В Украине стартовала кампания по вакцинации от коронавируса. В первой волне — медработники, лечащие пациентов с COVID-19. _______________________________ Подпишись на канал "Дом": Сайт канала: Facebook: Telegram: Instagram: Подробнее на YouTube: #...

Хроники адаптивного карантина и  «свобода слова»  в РФ: новости за 24 февраля.

Хроники адаптивного карантина и «свобода слова» в РФ: новости за 24 февраля.

00:00 Смотрите в этом выпуске: 00:27 В Украине стартовала кампания по вакцинации от коронавируса. 03:49 В Украине могут помочь с производством вакцины от COVID-19. 04:37 Сегодня — первый день нового периода зональных эпидограничений в Украине. 07:...