Рейтинг прибыльности новостроек: где покупать квартиру для заработка.

Mind публикует заключительный рейтинг в рамках исследования надежности новостроек – соотношение риска к доходности жилых объектов Киева. В этом проекте мы свели данные по инвестпривлекательности столичных объектов и надежных застройщиков.

Таким образом потенциальный покупатель квартиры получит исчерпывающую картину: в каких столичных ЖК объекты недооценены или, наоборот, переоценены. И насколько рискованно в этих проектах покупать квартиры – не только для собственного проживания, но и для вложения средств с «перспективой роста». В это исследование вошли недострои города Киева, которые возводятся девелоперами, вошедшими в рейтинг наиболее надежных застройщиков столицы.

Какова рыночная ситуация?

Столичное жилье уверенно зарекомендовало себя как один из инструментов для сохранения и приумножения средств. Купленные ранее квартиры или перепродаются, или сдаются в аренду.

Количество инвестиционных сделок до финансового кризиса 2008 года доходило до 70%. Сейчас этот показатель намного ниже и составляет в среднем по рынку около 30% в зависимости от проекта, его уровня готовности и бизнес-стратегии застройщика.

Одни девелоперы при формировании стратегии продаж ориентируются как раз на инвестиционных покупателей. Поэтому в таких проектах квартиры на начальном этапе строительства дешевле на 15-40% по сравнению с уже готовыми домами. Иногда эти дома находятся на территории одного жилого комплекса.

Такая практика достаточно распространена на рынке. Она позволяет застройщику привлечь необходимый ресурс на строительство и обзавестись покупателями, что важно при наличии возможного конфликта с властями.

Другие девелоперы делают акцент на конечного потребителя. Поэтому при ценообразовании ставят во главу угла не готовность здания, а виды из окон (чем выше и красивее панорама, тем дороже), количество комнат (чем больше комнат, тем ниже стоимость квадратного метра и пр.) и т.д. В этом случае разница между квартирой в строящемся доме и готовом составляет до 10%.

Бизнес-стратегия застройщика может колебаться в зависимости от проекта. Как правило, в успешных проектах купить квартиру по цене ниже рыночной можно в день открытия продаж.

При этом можно выбрать квартиру, которая является инвестиционно привлекательной, но застройщик – не надежен. Печальный пример – недострои группы «УКО» Анатолия Войцеховского. В свое время он продавал квартиры ниже рынка примерно на 30%. Часть проектов достроили, часть нет, но все 40 объектов оказались не введенными в эксплуатацию. Это значит, что жители таких домов не могут подключиться к коммуникациями или, если даже получилось, платят по повышенным тарифам.

Даже через пять лет после того, как афера вскрылась, власти не могут между собой договориться, что делать с этими проектами. А пока жители некоторых новостроек Войцеховского отапливают свои жилище дровами.

Миссия этого рейтинга – облегчить покупателю выбор квартиры и понимание всех рисков, связанных с застройщиком.

Как пользоваться рейтингом?

В приведенных ниже графиках мы наложили рейтинг надежности застройщиков на среднюю доходность от перепродажи и среднюю доходность от сдачи квартир в аренду.

Чем ближе к правому верхнему углу, тем лучше соотношение надежности и доходности проекта.

Соотношение рисковости объектов и доходности от перепродажи после сдачи в эксплуатацию

Made with Flourish

Соотношение рисковости объектов и доходности инвестиций при сдаче в аренду

Made with Flourish

Как мы считали?

Инвестпривлекательность объектов Mind рассчитывал совместно с компанией M4U . Были изучены все факторы, которые влияют на ценообразование квадратного метра еще не сданного объекта: месторасположение проекта, наличие инфраструктуры, классность дома, этажность, уровень готовности дома/жилого комплекса и другие. Также учтены и внешние факторы, например выборы или карантин.

На основе прогноза цен мы проанализировали, какие объекты вырастут в цене после сдачи, а какие нет. Дополнительно просчитали доходность от сдачи этого жилья в аренду.

Подробнее о методологии рейтинга инвестпривлекательности объектов можно прочесть тут.

При составлении рейтинга надежности учитывались несколько факторов: финансовая отчетность компании, количество судебных тяжб, прозрачность компании, роль владельцев бизнеса, разрешительная документация, задержка ввода жилья в эксплуатацию.

В рейтинг изначально отбирались самые активные компании, которые имеют в портфеле готовые проекты за последние пять лет. Или возводят сразу несколько крупных жилых комплексов. Таких получилось 24.

Подробнее о методологии рейтинга надежных застройщиков Киева можно прочесть тут.

Напомним, что при подготовке рейтинга Mind провел комплексное исследование рынка – привлекал партнеров и экспертов, в частности: M4U , Monitor.estate, Адвокатское бюро «Гончарук и партнеры» , опубликовал два отдельных аналитических материала – о разрешении на землю и рентабельности инвестиций, а также серию интервью с лидерами рынка:

• президентом «Киевгорстроя» Игорем Кушниром;
• основателем компании KAN Development Игорем Никоновым;
• руководителем проектов компании Perfect Group Алексеем Ковалем.

Итоговая таблица с анализом доходности инвестиций и оценки рисков застройщика