Строить или покупать: стоит ли примерить на себя роль девелопера.

Инвестировать в квадратные метры нового жилья может попробовать каждый, кто имеет достаточно средств на такое «удовольствие». Насколько выгодное это дело, Mind писал в материале «Квадраты» в кубышке: почему количество инвестиционных сделок увеличивается ». Однако, учитывая постоянный рост количества застроек, строительство зданий – дело не менее привлекательное. Чем же оно выгодно, какие ошибки допускают девелоперы и можно ли их избежать, рассказала Mind CEO и соучредитель компании по управлению коммерческой недвижимостью Alterra Group Виктория Ковальчук .

Многие из тех, кто задумывался о покупке объекта коммерческой недвижимости, просчитывают возможность построить его самостоятельно и сравнивают, будет ли это дешевле, чем у профессионального девелопера. В теории и по предварительным подсчетам, стоимость, правда, может получаться ниже, но в реальности, в лучшем случае, возрастает на 30–50% от первоначальной сметы. Почему так происходит?

Тут можно привести простую аналогию с ремонтом квартиры – когда итоговый бюджет обычно на 20–30% превышает планируемый. При строительстве эти цифры могут быть намного больше.

К нам приходили за помощью клиенты, которые в ходе строительства понимали, что смета выросла в два раза, а объект был еще далек от планируемых сроков сдачи.

Девелопмент – это о создании проектов

Успешный девелопмент – это не о кирпичах, а о создании проектов, которыми можно гордиться. Все начинается с идеи и тщательной подготовительной работы.

Анализ рынка, подбор локации, проведение интервью с клиентами и разработка концепции – чем основательнее проработаны эти этапы, тем успешнее и быстрее будет реализация. Многие не уделяют должного внимания этому этапу, что в итоге приводит к удорожанию строительства и уменьшению прибыльности объекта.

Предпроектные предложения: архитектурное решение и оптимальная технико-экономическая модель – до плюс 30% к смете

Несмотря на то что это самый важный этап любого девелопмент-проекта, новички не всегда учитывают его в смете. Хотя от него зависит успех и спрос на проект, насколько приятно будет людям, которые в нем работают и клиентам, которые туда приходят.

Архитектурное решение может также значительно увеличить стоимость строительства, особенно, если проектант фокусируется на красивой картинке, а не на практических моментах, важных для реализации. Опытные проектанты учитывают особенности бизнеса, под который делают проект. Также они хорошо ориентируются в материалах и подбирают оптимальное соотношение цены и качества.

Переплачивая за качественный проект, заказчик в итоге экономит на материалах при строительстве.

Однако тут есть обратная сторона медали: хорошие специалисты берутся за масштабные комплексные проекты. И попасть к ним с небольшим объектом– до 1000 кв. м – достаточно сложно.

Подбор подрядчиков – до плюс 25% к смете

Ключевой ресурс в любом бизнесе – люди. Особенно остро этот вопрос стоит при при запуске нового направления, в котором еще мало опыта. Распространенная ситуация, в которую попадают новички, – работа с непрофессиональными или недобросовестными подрядчиками. Последние фактически «берут в заложники клиента». К примеру, вы уже оплатили стоимость материалов и услуг, поэтому заменить подрядчика не можете, а тот все больше затягивает сроки.

Другая ситуация – когда подрядчик взялся за работу, которую не в силах выполнить ввиду отсутствия экспертизы и профессиональной технической команды. Как результат, любая задержка по срокам увеличивает себестоимость объекта и отодвигает возможность получения прибыли.

Важный момент при выборе подрядчика – качественное проведение тендера. Когда архитектурный проект и технико-экономическая модель проработаны, тендер проводить легко. А если проект при этом масштабный, то желающих участвовать больше, и появляется возможность выбирать. Но всего этого нет, если у вас слабый архитектурный-проект и небольшой объект.

Наработать пул проверенных партнеров можно только путем проб и собственных ошибок. Именно поэтому на первых объектах их обычно больше всего.

Материалы – до плюс 30% к смете

Подбор материалов – этап предпроектного предложения, который часто недооценивают. Хотя он позволяет точно просчитать и оптимизировать бюджет, а также понять, как проект будет выглядеть еще на этапе подбора образцов.

Распространенная ошибка – не выбирать материалы на предпроектной стадии или вообще пропускать этот пункт, думая, что «по ходу дела разберемся». По факту это приводит к повышению сметы.

Ресурсы команды – до плюс 10% к смете

При запуске девелопмент-проекта нужно выделить или нанять не просто отдельного человека, а команду, которая будет реализовывать проект на всех его этапах. Среди них:

  • сбор первичной документации, проработка технических условий;
  • контроль принятия решений в процессе проектирования;
  • гарантия качества выполнения работ при строительстве;
  • финальная сдача объекта в эксплуатацию с оформлением всех необходимых документов.

Непродуманная инфраструктура – до плюс 20% к стоимости реализации и эксплуатации объекта

Классическая ошибка в украинских реалиях – сначала построить здание, а потом уже думать о парковке, удобном заезде, облагораживании территории и инфраструктурных объектов рядом. Создавать нужно многофункциональное решение. Это поможет сделать объект удобным, эффективно управлять им и сэкономить до 20% от стоимости реализации и эксплуатации комплекса.

Управление объектом – до плюс 10% к стоимости его содержания

Недостаточно просто построить, объектом нужно управлять – охрана, уборка, ремонт, поддержка систем коммуникации и многое другое. У профессиональной управляющей компании это получается эффективнее и дешевле, потому что у нее есть команда и проверенные подрядчики, которые распределяются между несколькими локациями.

Кроме того, если девелопер и управляющая компания выступает одним лицом, то он сразу думает об обслуживании комплекса. Это сводит к нулю список того, что нужно будет переделать при эксплуатации.

Суммарно все перечисленные пункты могут удорожить объект на +135% от изначальной сметы. Якобы «переплачивая» при покупке готового продуманного объекта, вместо того, чтоб строить самостоятельно, вы можете сэкономить приличный бюджет и ресурс команды.

Если все же вы уверены в самостоятельном запуске, обязательно еще раз пройдитесь по всем пунктам и уделите должное внимание проработке концепции, предпроектным предложениям, архитектурному плану и выбору подрядчиков.

Mind.ua

«Mind.ua» - читайте актуальные экономические новости на сайте Mind.ua. Главные финансовые новости за сегодня. Последние новости бизнеса. Свежие новости валютного рынка. Новости стартапов и бизнес-идеи

https://mind.ua/ru

Новости по теме
В Днепр выпустили более 1 млн краснокнижных рыб - Чем живешь, Украина?.

В Днепр выпустили более 1 млн краснокнижных рыб - Чем живешь, Украина?.

00:00 Смотрите в этом выпуске: 00:35 Новую ЖД ветку в Луганской области планируют электрифицировать. 01:10 "Укрзалізниця" вскоре закупит 100 новых вагонов украинского производства. 01:48 В Запорожской области построили новый стадион. 02:18 В Днипр...

2 476

Террористические акты в Украине

Террористические акты в Украине

#новости​ #новостионлайн​ #новостиукраины #новини​ #свежиеновости​ #новостимира #Украина #терроризм UA - За 7 років ми всі почали звикати, що живемо в умовах війни. Справжньої війни, коли там, на Сході та Півдні сидить ворог, який мріє нас вбивати...

Прикарпатье возглавило антирейтинг по количеству аварий за первую половину года.

Прикарпатье возглавило антирейтинг по количеству аварий за первую половину года.

#новости​ #новостионлайн​ #новостиукраины #новини​ #свежиеновости​ #новостимира #Прикарпатье #ДТП ДТП в Киеве, которое чудом не закончилось госпитализацией участников — Парень на моноколесе попал в ДТП в Киеве — UA - Вибухова статистика аварійност...

В Одессе стало почти невозможно спокойно добраться до моря через электросамокатчиков.

В Одессе стало почти невозможно спокойно добраться до моря через электросамокатчиков.

#новости​ #новостионлайн​ #новостиукраины #новини​ #свежиеновости​ #новостимира #Одесса #электросамокаты А вы пользуетесь электросамокатами? Пишите в комментариях! UA - Скільки не змінюй правила руху, а адепти культури електросамокатів все одного ...

Ситуация с водой в Крыму. О чем молчат - Итоги 1.08.21

Ситуация с водой в Крыму. О чем молчат - Итоги 1.08.21

00:00 Смотрите в этом выпуске: 00:18 Очередная ложь Кремля. Нехватку питьевой воды в оккупированном Крыму сейчас ощущают лишь крупные предприятия. 01:40 Новые кадровые перестановки в силовых структурах анонсировал советник руководителя Офиса прези...

3 1

Насколько ли безопасна  «диджитализация»  в Украине?

Насколько ли безопасна «диджитализация» в Украине?

#новости​ #новостионлайн​ #новостиукраины #новини​ #свежиеновости​ #новостимира #Украина #диджитализация UA - "Україна в смартфоні!" — головне гасло діючої влади. Електронний паспорт, відмова від паперових довідок, навіть сплата штрафів та комунал...

2 1